空き家の活用は「住む」「泊まる」だけでない。一見デメリットに見える条件も、見方を変えれば強みになる!

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空き家の活用について、ユニークな活用方法を紹介いたします。空き家の活用に行き詰まりを感じた方はぜひこの記事を読んでみてください。たまになるはず…です!

古い・内装状態も悪いテナントが介護施設となって大黒字経営

家主:Aさん

該当物件:両親が商用施設として使用していた1階建て築50年のテナント

空き家となっていたのは、築50年程度のかなり古い物件です。周囲に目立った施設は無く、人通りも少ないエリアで立地条件はイマイチ。住宅もまばらで、大半が遊休地といった有様なので、売却しようにもあまり高い金額は見込めません。

また、元々商用施設として使用されていたため、内部は過去の事業の名残が濃く、ベッドや機材、事務用品等が散乱しています。ガラスが割れて内部に雨が降り込んでおり、カビが繁殖しているというありさま。

そのままではとても賃貸物件として売り出すのは難しい状態でした。

Aさんは、自分自身が事業を始める、リノベーションして住宅にするといったことは考えておらず、賃貸での活用を希望していました。

そこで、建築会社に相談し、「スケルトンリフォーム」を行うことになりました。スケルトンリフォームとは、Aさんの物件のような空き家状態のテナントの内装を取り剥がし、基礎的な構造だけの状態に戻す工事です。

このリフォームのメリットは、入居者が自身の理想に合わせて、思い思いのスタンスに従って内装を調整できる点です。

さらに、オーナーは内装リフォーム費を負担しないので、コスト的な負担を抑えられる点も大きなメリットといえます。

原状回復契約を締結することで、退去時は入居者側の負担で元の状態に戻してもらうことも可能です。

耐震補強と耐火設備を増強。介護事業主からオファーが来た

Aさんの物件は耐震や耐火設備に難があり、そのままスケルトン状態にしただけでは、とても需要が見込めそうもありませんでした。

そこで、基礎的な構造部分に耐震補強を行うと同時に、壁面素材を防火性の高いものに変更。更に石綿やアスベスト等の調査を実施することで、テナントとしての付加価値を高めました。耐震工事の代表例として、「接合部の金属補強」「開口部や筋交いなど壁面の補強」「建物の基礎の補強」といった方法があります。どの工事が適しているかは、工事会社に相談して最適な方法を取るようにしましょう。

リノベーションを終えて賃貸物件として売りに出したところ、すぐに介護事業主から「非常に興味がある」とオファーが入りました。

Aさんの物件は、人通りも少なく、周囲に住宅もまばらで、交通の便はイマイチ。ですが、見方を変えれば、閑静な立地ということ。介護施設や高齢者向けの施設にとっては、好ましい物件だったのです。

事業主にAさんの物件に興味をもった理由を聞いたところ、

「物件の条件が介護施設向け整っている」

「耐火耐震に加えてシックハウス対策も成されている」

「物件基礎が整っているのでリフォーム費用を抑えられる」

「居抜き物件と比べて自由度が高い」

といった理由が上がりました。

3カ月で入居条件もまとまり、工事完了直後からテナント入居の話が決定しました。

その後、Aさんにお話を聞くと、「入居している介護事業主様との間では長期契約を結んでおり、安定的な収入が得られています。退去後は原状回復が行われるよう特約を結んでいるので、子や孫の代には、別の運用も可能でしょう」とのこと。

ただの負の資産となっていた物件が、一族の資産に生まれ変わったのです。 スケルトンリフォームは、今回の介護施設といった他に、コンビニ向けの設備を取り付けたい、コンセプトカフェとしてリフォームしたいといった用途にも活用できます。ユーザーの希望や理想に沿った幅広い活用展開が見込めます。

入居者が自分でDIY。理想の住まいに

リノベーションをすると、空き家を売却・賃貸しやすくなるかもしれません。

しかし、それによって利益が出るかどうかはまた別問題です。リノベーションをしたものの、売却価格が予定よりも下がり、結局支出が増えてしまった・・・という事態に陥る可能性もあります。

空き家を活用したいけれど、できる限り経済的負担は抑えたいという人におすすめなのが「DIY型賃貸」という方法です。

DIYとは、「Do It Yourself」の略です。直訳すると「自分自身でやる」という意味で、日曜大工をしたり自ら棚を作ったり、リフォームを行ったりすることをいいます。

昨今のDIYブームにより、最近は自分でDIYをして家を好みの内装・外観にしたいと希望する人が増えてきているのです。

一般的な賃貸物件では、入居者が自由に改良を加えることができません。

しかしDIY型賃貸では、入居者が物件の内装や外装を自由に改装することができます。空き家をリフォーム業者に依頼してリフォームしてもらう費用の相場は、100平方メートルあたり10万円〜500万円で、築年数が古いほど高額になってしまいます。リフォーム業者に空き家のリフォームを依頼すると、人件費や諸経費がかかるため、高くなってしまうのです。

一方、空き家を自分でDIY、セルフリノベーションすれば、費用をかなり安く抑えることが可能になります。また、自分でDIYすると、すべて自分の好みに仕上げることができるのも魅力です。

2018年11月に日本初の「DIYできる賃貸物件」を取り扱うサイトがオープンしました。その名も「GOODIY(グッディー)」(サイトホームページ:http://goodiy.jp/)。

最近は、ブログや動画で、さまざまなDIYのやり方が紹介されているので、そういった情報を参考にしながら空き家のDIYにトライしてみると良いでしょう。自分だけのオリジナルハウスの作り上げる達成感はひとしおです。

自転車&バイクガレージ

家主:Fさん

物件:元々倉庫兼事務所として使用されていた空きテナント

この物件は、シャッターもなく、長年雨風に晒されるなどして10年以上放置された結果、不法投棄に悩まされていました。

さらに、立地的に奥まったところにあったため、視認性が悪く、店舗用としても、住居用としても適しておらず、Fさんはどうしたら良いものか・・・と頭を抱えていました。

この物件、過去に倉庫として活用されていたことからも、「物置」としては良い条件を揃えていたのです。物件の視認性の悪さを逆手に取り、バイクや自転車のガレージとして活用することに。リノベーションを加え、使用者が安心して利用できるガレージにしたところ、即満車となりました。

奥まった場所、視認性の悪さなど一見デメリットに見える特徴が「バイクガレージ」利用者にとっては逆にメリットとなり、さまざまな物件に対して柔軟に対応できる空き家活用の自由度の高さを裏付ける事例となりました。

今回紹介した事例のように、思い出の詰まった家を“負動産”にせず、次世代の生活の場へと変換する、そして収益を生み出す物件にする・・・空き家活用で成功した事例といえるでしょう。

ぜひ、これを参考に試してみてはどうでしょうか。

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